從現(xiàn)場(chǎng)走訪情況來(lái)看，不少銷售人員反饋，新政加速客戶決策，也有首次置業(yè)客戶及改善性客戶受新政影響開(kāi)始走進(jìn)售樓處了解市場(chǎng)。不過(guò)，也有購(gòu)房者反饋，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍是影響買房的一大因素。

位于楊浦、單價(jià)10萬(wàn)+的中建壹品·浦江之星目前正在續(xù)銷中。

公開(kāi)信息顯示，此次該項(xiàng)目推出5棟高層428套房源，建面約99-183平方米的3-4房，均價(jià)約10.99萬(wàn)元/平方米，該項(xiàng)目于5月21日開(kāi)盤去化九成，銷售額超49億元。

6月1日下午，澎湃新聞來(lái)到該項(xiàng)目售樓處，短短幾分鐘內(nèi)就有多組客戶進(jìn)入售樓處咨詢。項(xiàng)目沙盤及休息區(qū)域均有不少客戶。

該項(xiàng)目銷售人員介紹，此次新政對(duì)二孩家庭、離婚家庭都釋放了購(gòu)房資格，新政出臺(tái)后的前三天，晚上十點(diǎn)、十一點(diǎn)左右還有客戶來(lái)直接訂房。“項(xiàng)目開(kāi)盤就熱銷，去化九成，目前剩下的是尾盤，還剩99平方米和143平方米的。新政后看房客明顯增加，有時(shí)候一個(gè)樓層就剩一套房源，會(huì)出現(xiàn)兩組客戶同時(shí)看中搶一套的情況發(fā)生。”

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，“該項(xiàng)目距離黃浦江約500米，千萬(wàn)級(jí)別就可置業(yè)濱江板塊，一些新客戶在新政前可能會(huì)觀望很多的樓盤，或者等等下半年的其他樓盤，在新政后有些客戶的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，選擇不等了，新政后客戶做決策的時(shí)間是明顯加快了。”

距離中建壹品·浦江之星不遠(yuǎn)，還有一個(gè)在售新盤——縵云上海。由于當(dāng)天預(yù)約看房者較多，該項(xiàng)目未能安排銷售人員臨時(shí)對(duì)接采訪。不過(guò)，澎湃新聞在項(xiàng)目門口看到，6月1日下午，驅(qū)車前來(lái)的客戶一個(gè)接一個(gè)，有時(shí)一分鐘內(nèi)接連三輛轎車駛?cè)胲噹?kù)。

除了10萬(wàn)+的項(xiàng)目，一些剛需和改善性項(xiàng)目也在新政后迎來(lái)到訪量的增加。

金橋碧云澧悅二期位于浦東周浦。公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目于5月12日開(kāi)盤。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，新政后項(xiàng)目到訪量提升約30%，同時(shí)客戶的復(fù)訪量有所增加，復(fù)訪量的提升也有利于進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為成交。

澎湃新聞在新房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，已有首次置業(yè)的客戶在新政后開(kāi)始“心動(dòng)”。

陳小姐是眾多看房客中的一員。據(jù)介紹，其畢業(yè)后就在上海落戶了，雖然一直擁有在上海買房的資格，但新政前一直未付諸行動(dòng)。“我和我老公都是畢業(yè)后直接落戶上海的，我們是首套房，政策之前沒(méi)看過(guò)房子，首付三成加上一些其他的費(fèi)用，感覺(jué)還是有點(diǎn)難度，這次首付直接下降到20%是有吸引力的，我和我老公測(cè)算過(guò)還款的能力，可以負(fù)擔(dān)。主要是政策出臺(tái)后不知道后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，所以先出來(lái)看幾個(gè)項(xiàng)目了解一下市場(chǎng)。”

不過(guò)，也有剛剛獲取購(gòu)房資格的客戶表示，“自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是影響買房的一大因素。我今年社保正好滿3年，政策發(fā)布后確實(shí)會(huì)心動(dòng)。但想要買500萬(wàn)一套的房子對(duì)我來(lái)說(shuō)還是有壓力，還是要再考慮考慮。”

上海奉拓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一名新房代理經(jīng)紀(jì)人告訴記者，從我們分銷的一些項(xiàng)目來(lái)看，300萬(wàn)至600萬(wàn)的一些剛需和剛改項(xiàng)目仍是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。“目前市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性，新政發(fā)布后，我們給手上聯(lián)系的客戶如實(shí)告知，讓大家擇優(yōu)去選擇一些匹配的方案，然后將決定權(quán)交還給客戶，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在哪里，不利因素在哪里，我們一一告知過(guò)后，客戶根據(jù)自身的居住條件、手上資金情況去做選擇，如果各方面合適的，客戶就可以入市，如果還款壓力之類的有些大，那客戶也沒(méi)必要著急決策。”

松江區(qū)泗涇地鐵站附近的招商時(shí)代潮派項(xiàng)目，在約20組咨詢的客戶中，張先生看中了125平方米戶型的房子，兩廳四房?jī)尚l(wèi)。

家里添丁，原本的兩房不僅局促，房間也不夠住了，張先生就動(dòng)了換房子的念頭，盡管此前已經(jīng)迎來(lái)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，賣掉手中唯一的一套住房置換依然算首套，但是在住的房子一直不好出手。

“上海最近一波政策出來(lái)，我們看新聞和觀察中介的忙碌程度，感覺(jué)房子相對(duì)之前是好賣一點(diǎn)了，我們也打算讓點(diǎn)價(jià)格，趁這個(gè)時(shí)機(jī)趕緊賣掉手里的房子”，張先生向記者表示。

該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)介紹，上海新政發(fā)布后，來(lái)訪量顯著提升，本周末項(xiàng)目每天接訪量超過(guò)百組，來(lái)訪量較高，較上周至少上漲三成，客戶看房較為積極。

記者觀察到，該項(xiàng)目仍在蓄客階段，盡管項(xiàng)目來(lái)訪量增加，但購(gòu)房者對(duì)價(jià)格、產(chǎn)品較為關(guān)注，心態(tài)相對(duì)冷靜客觀，性價(jià)比依舊是核心要求。

同樣的，在浦東三林的招商臻境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，澎湃新聞了解到，也有置換客受新政影響走入售樓處。

“新政前，沒(méi)怎么認(rèn)真地出來(lái)看過(guò)，目前手里的二手房還沒(méi)有掛牌。對(duì)我們自己來(lái)說(shuō)，目前這個(gè)階段，我們有置換的需求。”林先生夫婦帶著不到1歲的孩子在售樓處了解項(xiàng)目及市場(chǎng)情況。

林先生對(duì)記者表示，“首付比例下調(diào)對(duì)我們的吸引力有限，畢竟多貸款也意味著月供壓力的增大，貸款利率下調(diào)還是比較實(shí)際的。”

按照上海此前發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，像張先生和林先生這樣，選擇賣掉手中的二手房再置換的客戶而言均可按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。那么根據(jù)上海此次發(fā)布的信貸新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)（調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

在購(gòu)房心態(tài)上，林先生夫婦還是保持理性。“目前二手房的價(jià)格還是在低位，新政后我自己覺(jué)得會(huì)有一波小的回暖，但沒(méi)有太高的心理預(yù)期。置換還是要看手里的二手房能不能順利出手，也要看二手房的價(jià)格和新房的差距怎么樣。我們先出來(lái)看看了解一下市場(chǎng)。”

業(yè)內(nèi)人士指出，2023年以來(lái)，全國(guó)各地都出現(xiàn)了一個(gè)新的情況，即二手房掛牌量激增，這也反映出一個(gè)問(wèn)題——二手房不好賣。“二手房賣不掉就會(huì)有很多人沒(méi)有能力去換房，也意味著整個(gè)鏈條是打亂的，沒(méi)有疏通。隨著上海發(fā)布系列新政，將有利于打通換房鏈條，也有利于一二手房聯(lián)動(dòng)。”

澎湃新聞從多個(gè)新房項(xiàng)目了解到，不少現(xiàn)場(chǎng)客戶量較大的樓盤，有置業(yè)顧問(wèn)不斷將視頻和照片發(fā)布到朋友圈，以烘托項(xiàng)目熱度。對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)也表示，應(yīng)該能為項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的紅利。

上海此次新政也為多孩家庭新增一套購(gòu)房資格。

6月2日，澎湃新聞在閔行區(qū)外環(huán)外秀漣路上的“中企·云啟春申”銷售中心看到，門口簽到臺(tái)圍攏了三四組的看房者，在等待分配銷售人員介紹樓盤，休息區(qū)域的桌子基本坐滿了進(jìn)一步洽談的看房者。現(xiàn)場(chǎng)有好幾名工作人員是在“滬九條”新政出臺(tái)后剛調(diào)過(guò)來(lái)支援工作的。

一名銷售告訴記者，上海新政發(fā)布后，樓盤已經(jīng)成交了十幾套96平方米三房的房源，還有些客戶在等8月份加推的127平方米三房房源。“新政后，看房和去化的速度明顯是加快了，而且客戶精準(zhǔn)度很高。”該樓盤為去年12月開(kāi)盤，主要戶型就是96平方米和127平方米的三房房型，銷售單價(jià)約8萬(wàn)元，“96平方米的戶型有部分是精裝，其他都是毛坯房”。該樓盤總價(jià)在641萬(wàn)-1101萬(wàn)元/套。

“之前來(lái)看房的潛在客戶，都要等很長(zhǎng)時(shí)間才有回復(fù)，最近一周來(lái)看房的大部分是生育二胎的改善客戶，正是政策的利好群體。”該名銷售人員表示，銷售價(jià)按照一房一價(jià)銷售，“要買127平方米戶型的可能還要搖號(hào)，不一定能買到呢。”

5月28日，上海執(zhí)行“滬九條”。其中，支持多子女家庭合理住房需求方面，對(duì)二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房；優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

此外，位于閔行區(qū)外環(huán)內(nèi)的天安一號(hào)在上海新政后首個(gè)周末開(kāi)啟認(rèn)籌，銷售戶型131-135平方米、100套150平方米以及20套175平方米，共計(jì)325套房源，精裝交付。該樓盤總價(jià)在1050萬(wàn)-1866萬(wàn)元/套。

6月2日，記者在樣板間看到，看房的客群絡(luò)繹不絕，一套房?jī)?nèi)同時(shí)有七八組看房者，樣板間外還有銷售人員和購(gòu)房者在等待進(jìn)入。銷售人員介紹，“認(rèn)籌金為100萬(wàn)元，據(jù)我所知好像已經(jīng)認(rèn)籌了有360多個(gè)了，還有明天（3日）半天，預(yù)計(jì)能有450個(gè)認(rèn)籌左右，175平方米戶型比較少，看這個(gè)房型的也會(huì)看150平方米的戶型，單價(jià)是130平方米的最便宜，9.2萬(wàn)元左右，面積越大單價(jià)越貴的。”

記者走訪發(fā)現(xiàn)，盡管市場(chǎng)有回暖跡象，為吸引購(gòu)房者、保證去化，有些樓盤仍舊推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。位于松江區(qū)洞涇板塊的保利西郊和煦即是其中一員。

6月2日下午記者來(lái)到該項(xiàng)目售樓處，目測(cè)約15組客戶正在咨詢。項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)介紹，對(duì)于新政前，周末項(xiàng)目的來(lái)訪量上漲了3-5成，客戶看房積極性顯著提高。

記者觀察到，該項(xiàng)目周邊有兩個(gè)直接的競(jìng)品項(xiàng)目，購(gòu)房者較為謹(jǐn)慎，多個(gè)購(gòu)房者均表示都看看，對(duì)樓市的走勢(shì)判斷仍舊較為審慎，盲目看漲的客戶很少。

也有多個(gè)樓盤的置業(yè)顧問(wèn)稱，即將收回折扣。

6月1日，澎湃新聞來(lái)到位于浦東三林的招商臻境項(xiàng)目， 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，新政后，該項(xiàng)目工作日到訪量有所增加，周末的到訪量增加更加明顯。“新政首個(gè)周末一天到訪量超100組，較新政前提升20%左右。”

澎湃新聞?dòng)?月1日17時(shí)40分左右到達(dá)上述項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)看房者依然絡(luò)繹不絕，至19時(shí)許，仍有經(jīng)紀(jì)人帶購(gòu)房者至售樓處。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員稱，從一點(diǎn)半左右到五點(diǎn)左右是看房高峰期，銷售有限接待不過(guò)來(lái)，項(xiàng)目處排起長(zhǎng)隊(duì)。

此外，澎湃新聞從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，新政之后，開(kāi)發(fā)商折扣有所收回。“目前剩余的房源不多，針對(duì)不同面積的產(chǎn)品，折扣有所調(diào)整，折扣收回1個(gè)點(diǎn)至2個(gè)點(diǎn)，具體的還要以客戶的付款周期來(lái)具體核定。”

宣傳收回折扣的并非個(gè)例。位于寶山區(qū)的保利海上臻悅項(xiàng)目發(fā)布的海報(bào)顯示，即將收購(gòu)項(xiàng)目的折扣；有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前，該項(xiàng)目的部分房源有97折優(yōu)惠，買車位還送車位券。

另一個(gè)位于青浦區(qū)趙巷的華發(fā)四季也發(fā)布了折扣即將收回的海報(bào)，一位前往售樓處參觀的潛在購(gòu)房者向記者表示，該項(xiàng)目小戶型的房源有95折折扣還送車位券，大的戶型折扣則是99折。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，有些項(xiàng)目去化還可以的話，收回折扣倒也是可能，但更多的或是逼定的手段。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“我們也在看盤、走訪，明顯感受到客戶看房動(dòng)力增加，但對(duì)價(jià)格及產(chǎn)品依舊較為挑剔，轉(zhuǎn)化到成交依舊需要配合一定營(yíng)銷手段，預(yù)計(jì)新政對(duì)改善客戶預(yù)期，提振短期市場(chǎng)能起到不錯(cuò)的作用。”

該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)下行的壓力還是比較大的，尤其是上海的郊區(qū)項(xiàng)目，目前樓盤多存量大，且很多項(xiàng)目折扣力度和優(yōu)惠也比較大，如嘉定某樓盤（映翠府），95折+送15萬(wàn)黃金+送車位券，實(shí)際能優(yōu)惠到幾十萬(wàn)，對(duì)整個(gè)郊區(qū)市場(chǎng)都存在比較大的沖擊，雖然說(shuō)可能不是直接競(jìng)品，但對(duì)客戶的預(yù)期影響比較大。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，新政發(fā)布后市場(chǎng)反饋也較為明顯。

“手里客戶是有的，但客戶想要的價(jià)格的房源已經(jīng)沒(méi)有了。”位于徐匯田林板塊的一中介門店店長(zhǎng)說(shuō)道。

據(jù)其介紹，“原本田林板塊內(nèi)二房有賣310萬(wàn)元、320萬(wàn)元的，但是隨著新政落地，低價(jià)的房源基本已去化的差不多了，現(xiàn)在一梯隊(duì)的房源在賣的基本都是350萬(wàn)元以上的。”所謂一梯隊(duì)的房源在經(jīng)紀(jì)人眼中即房子本身沒(méi)有硬傷、總價(jià)低、業(yè)主誠(chéng)意且配合的房源。

“有些買家會(huì)說(shuō)，如果能談到原來(lái)多少的價(jià)格他就能接受，但新政后，一部分業(yè)主的心態(tài)也開(kāi)始變化，談價(jià)的空間正在減小。”上述經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，上海此次政策更利好中心城區(qū)二手房。根據(jù)上海于5月27日發(fā)布的新政，非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。這也意味著，社保滿三年的非滬籍單身人士可在除崇明外的任何區(qū)域購(gòu)置一套二手房。

有位于浦東源深板塊的經(jīng)紀(jì)人反饋，新政落地后門店整體的帶看量提升約2倍。“最近接待了不少小年輕，都是90后的自住需求，濰坊、竹園、塘橋板塊，熱度都還不錯(cuò)，這部分需求都是出于通勤考慮。”

房東之間心態(tài)的也在新政后有所差異。“部分業(yè)主的心態(tài)有所提高，不著急賣的會(huì)調(diào)整一些價(jià)格，但大部分想要置換的房東還是會(huì)以市場(chǎng)價(jià)出掉。從買家來(lái)說(shuō)，最大的一個(gè)變化是亂砍價(jià)的情況在減少。”

不過(guò)，相較于市區(qū)的二手房，郊區(qū)二手房的活躍度也出現(xiàn)分化。

據(jù)上海外環(huán)外一中介門店人員反饋，新政后該門店未成交二手房。“以往都是靠二手房來(lái)帶動(dòng)新房帶看、銷售，現(xiàn)在一些新房項(xiàng)目不僅有折扣力度，還能送車位，相較于板塊內(nèi)的二手房，市場(chǎng)認(rèn)可度更高。最近客戶都直接選擇看新房，二手房看房客戶比較少，板塊內(nèi)的房東仍在主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)希望在新政后順利出售。”

從二手房市場(chǎng)的整體情況來(lái)看，據(jù)太平洋房屋的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從太平洋房屋的基本情況看，政策發(fā)出后首周銷售日數(shù)據(jù)明顯高于上周同期水平，居間量同比增幅32.43%，新增房、新增客、新增帶看增長(zhǎng)明顯。以上周六（6月1日）為例，6月1日新增帶看2203組，5月25日的新增帶看位1770組。

從一周的數(shù)據(jù)來(lái)看，上周(5月27日~6月1日)與5月同期周相比，太平洋房屋在新政后新增房環(huán)比增長(zhǎng)25.18%，新增客環(huán)比增長(zhǎng)53.03%，新增帶看環(huán)比增長(zhǎng)33.84%，居間環(huán)比增長(zhǎng)88.32%，成交導(dǎo)向與政策導(dǎo)向基本一致。

此外，通過(guò)新政以來(lái)新增房架構(gòu)分析，目前總價(jià)在“300-500萬(wàn)”房源在太平洋的掛牌量占比在增加。“1100-1500萬(wàn)”房源的掛牌量占比明顯減少。

根據(jù)太平洋房屋數(shù)據(jù)，從成交價(jià)來(lái)看，本次新政策更加利于中小標(biāo)房源，太平洋房屋成交中，“300萬(wàn)以下”和“300-500萬(wàn)”房源增加非常明顯，大標(biāo)房源的激勵(lì)作用相對(duì)來(lái)說(shuō)不太明顯。