4月末至今，中央到地方利好政策不斷，尤其是5月中旬，降首付比、取消利率下限、降公積金利率等“三箭齊發(fā)”，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。從當(dāng)前市場(chǎng)行情來(lái)看，重磅利好政策加碼的確在短期內(nèi)穩(wěn)固了市場(chǎng)信心，從近一周（5.13-5.19）重點(diǎn)65城成交數(shù)據(jù)來(lái)看，“比上不足比下有余”，與4月周均相比增長(zhǎng)17%，不過(guò)尚不及年內(nèi)高點(diǎn)3月周均水平。從項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)來(lái)看，多地市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。
01
517新政后11城下調(diào)首套和二套首付
僅廬長(zhǎng)漢青4城下調(diào)房貸利率
據(jù)CRIC調(diào)研的典型24個(gè)城市517新政落實(shí)情況，可以看出，地方政府降首付跟進(jìn)速度明顯快于降利率。11個(gè)城市已經(jīng)下調(diào)首套房和二手房比例至15%和25%，不過(guò)僅合肥、長(zhǎng)沙、武漢、青島等目前已經(jīng)降低房貸利率，余下多數(shù)城市還處于待調(diào)整階段。
02
65城新房成交較4月周均增17%
不及3月高點(diǎn)，三四線“觸底”回升
從當(dāng)前新房走勢(shì)來(lái)看，5月整體市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇，“比上不足比下有余”。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，全國(guó)65個(gè)重點(diǎn)城市2024年第20周商品住宅成交面積為330.89萬(wàn)平方米，與第19周基本持平，與2024年4月周均相比增長(zhǎng)17%，不過(guò)與年內(nèi)高點(diǎn)3月和去年下半年周均水平相比分別下降4%和10%。
分能級(jí)來(lái)看，三四線修復(fù)情況好于一二線，40個(gè)三四線近一周成交量已顯著好于今年3月周均水平，究其原因，多數(shù)三四線城市經(jīng)歷了2-3年調(diào)整期，基數(shù)較低，已處于需求穩(wěn)定“降無(wú)可降”階段，而對(duì)于核心一二線城市而言，整體利好新政仍有待發(fā)酵，暫未在成交端有明顯體現(xiàn)。
03
杭寧鄭等多城項(xiàng)目來(lái)訪量上升
成都4盤即開即罄，深圳“通宵賣房”
核心一二線城市上周來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均有不同程度的回升，我們結(jié)合目前成交端表現(xiàn)，可以將重點(diǎn)城市分為以下幾類：
一是熱點(diǎn)恒熱的上海、成都、西安等，近一周市場(chǎng)成交止跌，因核心區(qū)域網(wǎng)紅盤集中加推，使得市場(chǎng)熱度高位維持。以上海為例，5月16日開盤的黃浦區(qū)淮海中路板塊豪宅項(xiàng)目“凱德·茂名公館”，備案均價(jià)16.8萬(wàn)元/平方米，75套房源45分鐘內(nèi)售罄，單日銷售額超31億元。再如成都，上周錦江區(qū)錦發(fā)廣場(chǎng)、高新區(qū)遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸、高新區(qū)保利新川天珺、天府新區(qū)麓湖生態(tài)城4個(gè)項(xiàng)目開盤，共推出438套房源，因地段稀缺+配套優(yōu)越+產(chǎn)品力強(qiáng)等因素，4盤開盤去化率均為100%。
二是短期內(nèi)市場(chǎng)熱度明顯回升類城市，以深圳、武漢為典型代表，整體成交已經(jīng)顯著好于去年下半年周均水平。典型代表如深圳，熱銷喜報(bào)頻發(fā)，新盤加速出貨。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，上周4個(gè)住宅項(xiàng)目開盤入市，共推售1222套住宅房源。5月18日雙盤齊開，位于寶中的鴻榮源胤璇中心大廈不負(fù)眾望，129套新房開盤當(dāng)天幾近日光，當(dāng)天收金約15億；福田京基宸悅府，推售157套建面約85-140㎡2-4房，首開銷售額超5億。而清湖地鐵口的悅見和府推717套92-129㎡3-4房，周末兩天成交5.18億元，上門量超3000組，開盤92折，24小時(shí)不打烊“通宵賣房”。光明的潤(rùn)璟里上周五拿證、取證即銷售，推245套78-89平3房，截止周日成交了83套、來(lái)訪超1000人。
再如武漢，主要是依托漢口和光谷熱點(diǎn)區(qū)域板塊單個(gè)熱盤驅(qū)動(dòng)，第20周項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)小幅回升:全市單盤平均來(lái)訪56組，較上周上漲8%，較4月周均上漲12%，單盤平均認(rèn)購(gòu)量2.7套，較上周上漲17%，較4月周均上漲13%，轉(zhuǎn)化率4.8%環(huán)比上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。
三是多數(shù)城市諸如北京、杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等項(xiàng)目來(lái)訪量穩(wěn)中有增，市場(chǎng)活躍度提升，但是尚未在成交端有所體現(xiàn)。以杭州為例，我們調(diào)研了主流項(xiàng)目，第20周單盤來(lái)訪量為160組，環(huán)比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤認(rèn)購(gòu)量為6.4套，環(huán)比漲64%，較4月周均漲19%。部分熱盤再現(xiàn)“社保巨子”：運(yùn)河新城板塊的綠城宸岸印月?lián)u號(hào)登記結(jié)果顯示，該盤首開141套房源，共1008戶家庭報(bào)名登記，整體中簽率低至13.99%，有房家庭社保高達(dá)118個(gè)月。
再如南京，第20周單盤平均到訪量為67組，持平4月周均，較去年下半年周均穩(wěn)中有增40%，不過(guò)從認(rèn)購(gòu)量來(lái)看，單盤僅為2.17套，顯著不及4月和去年下半年周均水平。
而鄭州第20周整體市場(chǎng)到訪量環(huán)比上升約9%,認(rèn)購(gòu)體量環(huán)比下降1%。主力在售項(xiàng)目項(xiàng)均認(rèn)購(gòu)約6.6套(上周6.7套)。細(xì)分來(lái)看,改善環(huán)比下降22%；剛改環(huán)比上升33%；剛需環(huán)比下降3%。
四是個(gè)別弱二線城市諸如重慶、長(zhǎng)春、福州、南寧等，市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色。以重慶為例，第20周來(lái)訪量為7290組，環(huán)比下降2.02%，認(rèn)購(gòu)量313套，環(huán)比下降8.48%，轉(zhuǎn)化率4.29%。主要是由于樓市政策持續(xù)放松，以及房企釋放限時(shí)限量特惠房源，消磨客群對(duì)市場(chǎng)信心，轉(zhuǎn)化率低位運(yùn)行。再如長(zhǎng)春，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目第20周周度到訪相比前一周環(huán)比僅增加1%，案場(chǎng)認(rèn)購(gòu)數(shù)量下降22%。大部分案場(chǎng)到訪的上漲基本來(lái)源于案場(chǎng)傭金以及到訪政策的調(diào)整，實(shí)際上整體成交并未出現(xiàn)太大變化；降低首付以及在利率政策未實(shí)施的情況下，整體市場(chǎng)相對(duì)比較冷靜。
04
二手房市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇
京津重回3月“小陽(yáng)春”
上海上周末成交改善
二手房因前期市場(chǎng)熱度較高，受利好新政影響有限。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第20周（5.13-5.19），14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積146.92萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降18%和24%，較4月周均下降17%，較3月周均下降9%，與2023年下半年周均相比增長(zhǎng)5%。
值得關(guān)注的是重點(diǎn)城市迎來(lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇。以上海為例，據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，517新政發(fā)布后收割周末，即5月18日-19日二手住宅成交套數(shù)高達(dá)806套和743套，顯著高于2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。
再如北京，據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，517新政后首個(gè)周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，周末兩天總成交超2000套，基本達(dá)到了2024年小陽(yáng)春的熱度。無(wú)獨(dú)有偶，天津如是，二手房市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，第20周天津二手房成交量環(huán)比上漲27%，周成交規(guī)模基本與3月持平。
總體來(lái)看，樓市517新政“降首付比+取消利率下限+降公積金利率等”齊發(fā)，短期內(nèi)的確對(duì)購(gòu)房者信心有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升：新房市場(chǎng)當(dāng)前成交已低位回升，不過(guò)暫不及3月年內(nèi)高點(diǎn)，二手房市場(chǎng)因前期熱度較高，目前更多是局部城市點(diǎn)狀復(fù)蘇。
預(yù)判后市，我們認(rèn)為，5月新房成交環(huán)比4月會(huì)有一定程度提升，預(yù)期絕對(duì)量或與3月持平。各城市還將延續(xù)分化行情：對(duì)于前期熱點(diǎn)頭部城市上海、成都、西安等短期內(nèi)熱度有望止跌企穩(wěn)，杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等近期前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪量已出現(xiàn)回升，預(yù)期后續(xù)隨著政策持續(xù)發(fā)酵，成交端也將有一定體現(xiàn)。