一天內(nèi)，中央多部委圍繞房地產(chǎn)市場打出一套“政策組合拳”。
5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議在京召開，就支持國企收購已建成未出售商品房、盤活存量土地、保交樓等方面作出部署。當(dāng)天，央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布三條政策，宣布降低貸款首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。
這波政策組合拳，力度有多大？又將如何影響房地產(chǎn)市場走勢？以下為澎湃新聞梳理的逐條解讀：
首套房首付最低15%
5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知，通知提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
業(yè)內(nèi)表示，當(dāng)前住房商貸首付比例已經(jīng)降到了歷史最低水平。
克而瑞研究中心指出，2023年8月末，央行將全國首套、二套房最低首付比例分別下調(diào)至20%、30%。此后，除北京、上海等8個(gè)城市外，其他城市均已將首付比調(diào)整到了國家規(guī)定的下限。此次央行將首付比例再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，旨在進(jìn)一步減輕購房首付壓力，降低置業(yè)門檻。
取消房貸利率下限
同日，中國人民銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調(diào)控權(quán)給予地方。此前首套、二套房貸利率下限分別為5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP（4月5年期以上LPR3.95%），新房價(jià)格環(huán)同比連續(xù)3個(gè)月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。
根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末全國343個(gè)城市（地級及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。
另根據(jù)中指研究院監(jiān)測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。當(dāng)前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計(jì)將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后續(xù)房貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民購房貸款成本進(jìn)一步下滑。
下調(diào)公積金貸款利率
中國人民銀行發(fā)布關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，將使更多穩(wěn)定就業(yè)的職工以更低成本購房，增強(qiáng)職工的購房能力，刺激穩(wěn)定就業(yè)的職工入市。
截至發(fā)稿，廣州、蘇州、成都、合肥等多地已跟進(jìn)下調(diào)住房公積金貸款利率。
3000億元再貸款支持國企收購商品房
除了信貸政策繼續(xù)寬松外，支持國企收購商品房、盤活存量土地、保交樓等方面也均有大力度支持措施出臺。
5月17日下午，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況。中國人民銀行副行長陶玲表示，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元。
克而瑞研究中心認(rèn)為，該項(xiàng)政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，政府收儲商品房模式自2022年以來，濟(jì)南、蘇州、福州、天津等13個(gè)城市均有落地。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，現(xiàn)階段的消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。從政策舉措來看，除了本次會議提到的直接收購房企項(xiàng)目外，近兩年不少城市在以舊換新（國企收舊換新、中介優(yōu)先賣等）、非居改租等路徑上也有不少探索。未來圍繞消化存量房產(chǎn)的更加細(xì)化的配套政策將進(jìn)一步落實(shí)，針對國企收購存量房的細(xì)化政策比如收購規(guī)模、收購價(jià)格等也有望繼續(xù)跟進(jìn)。
支持地方政府回收存量閑置土地
在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，自然資源部副部長劉國洪表示，在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活利用存量土地的政策措施，來支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情的以收回收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量的住宅用地，幫助企業(yè)來解困。
曹晶晶指出，此前自然資源部已經(jīng)下發(fā)通知，要求各地新增土地供應(yīng)量需要結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐纷≌セ芷谝约氨P活存量規(guī)模，將盤活存量土地規(guī)模作為增量供應(yīng)的重要依據(jù)。此次會議強(qiáng)調(diào)結(jié)合實(shí)際情況，支持地方按照“以需定購”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。同時(shí)也提到發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。針對資金支持，提到“對于收回、收購的土地，用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持”，也可以享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策等。