2025年4月的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出戲劇性分化：全國百城新建住宅均價(jià)環(huán)比微漲0.14%的同時，二手住宅價(jià)格卻環(huán)比下探0.69%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月新房價(jià)格同比上漲2.5%，而二手房同比跌幅達(dá)7.23%。這種"新盤熱、二手冷"的格局，折射出中國樓市正在經(jīng)歷價(jià)值體系重構(gòu)的新篇章。
一線城市及強(qiáng)二線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.37%，而三四線城市依然延續(xù)0.11%的環(huán)比跌幅
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市及強(qiáng)二線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.37%，而三四線城市依然延續(xù)0.11%的環(huán)比跌幅。
那么，樓市出現(xiàn)這樣的變局，有何不為人知的真相呢？我認(rèn)為主要還是核心城市通過樓市產(chǎn)品升級重塑價(jià)值邏輯造成今日局面。
上海前灘板塊新推項(xiàng)目配置全屋智能系統(tǒng)，杭州未來科技城低密洋房項(xiàng)目容積率降至1.2以下。與之形成反差的是，南京、成都等地二手房掛牌量激增20%，房齡超15年的老舊小區(qū)降價(jià)房源占比達(dá)63%。某房產(chǎn)平臺監(jiān)測顯示，帶看量排名前10%的二手樓盤均配備人車分流、電梯入戶等改善型配置。老破小且配套未更新的房子現(xiàn)在以及未來只能是被“嫌棄”的對象。
政策反復(fù)調(diào)控的同時，精準(zhǔn)性顯得更重要
其次，政策反復(fù)調(diào)控的同時，精準(zhǔn)性顯得更重要。核心城市政策設(shè)計(jì)更新頻率快且要求高。
在"加大高品質(zhì)住房供給"政策導(dǎo)向下，上海將內(nèi)環(huán)內(nèi)土地出讓與城市更新綁定，要求新建項(xiàng)目必須包含適老化設(shè)計(jì)；杭州對開發(fā)綠色建筑的房企給予容積率獎勵。而二手房市場方面，武漢、鄭州等城市取消限售后，單月新增掛牌量驟增50%，但成交周期仍維持在8個月以上。
最后，如今樓市市場出現(xiàn)明顯的代際偏好分化，不同年齡段對居住選擇差異大。
貝殼研究院調(diào)查顯示，85后購房者中62%愿為科技住宅支付10%以上溢價(jià)，00后群體對老舊小區(qū)的排斥率高達(dá)78%。某二線城市改善型項(xiàng)目監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，配置恒溫泳池的戶型去化速度比基礎(chǔ)戶型快40%，但同區(qū)域剛需項(xiàng)目去化周期已延長至18個月。
面對持續(xù)擴(kuò)大的新房與二手房之間的價(jià)差，我認(rèn)為市場也并非完全沒有機(jī)遇
至此，面對持續(xù)擴(kuò)大的新房與二手房之間的價(jià)差，我認(rèn)為市場也并非完全沒有機(jī)遇。但是買房優(yōu)先以這三點(diǎn)作為參考：
NO1. 核心城市優(yōu)質(zhì)改善盤仍具抗跌性，但需警惕部分項(xiàng)目過度包裝科技概念的問題。
NO2. 北京、深圳等城市二手學(xué)區(qū)房價(jià)格跌幅收窄至0.3%-0.5%，出現(xiàn)窗口期，入手時機(jī)成熟。
NO3. 廣州、長沙等地政府收儲存量商品房超200萬㎡，部分三四線現(xiàn)房出現(xiàn)政策底。未來新房房價(jià)上漲優(yōu)勢比二手房高。