價格回調：從“紙面富貴”到真金白銀虧損
2025年一季度，廣州、深圳等城市二手房成交價較峰值普遍下跌30%-40%。典型案例包括：廣州天河公園板塊一套70平方米房源以380萬元成交，較2022年購入價虧損近300萬元；深圳羅湖雍翠華府二手房單價從2018年的5.2萬元/㎡跌至4.06萬元/㎡，跌幅超20%12。貝殼平臺數據顯示，北京中關村學區房價格較2021年峰值“腰斬”，上海靜安地塊樓面價達16萬元/㎡，但同區域二手房成交價反比2019年低8%，形成“面粉貴過面包”的倒掛現象。
市場分化：豪宅熱銷與剛需房拋售并行
盡管二手房整體承壓，核心區域高端資產仍逆勢走強。上海黃浦金陵華庭項目開盤3小時售罄，單日攬金92.34億元；徐匯區能建·西岸譽府、浦東前灘公館等豪宅認購率超300%，均價18.9萬元/㎡的房源遭千人搶購。與之形成對比的是，遠郊“老破小”陷入拋售潮：廣州越秀區老舊小區房源降幅超30%，深圳二手房庫存去化周期突破18個月，部分房源掛牌超300天未成交。
政策刺激與市場預期的博弈
政策寬松推動成交量回升，但價格下行趨勢未改。深圳一季度二手房成交同比暴增67.7%，北京3月網簽量環比漲62%，但成交均價持續走低。居民杠桿率高企（六大行房貸不良率超4%）、收入增速放緩（一季度人均可支配收入實際增速3.2%）削弱購房動力，部分購房者轉向REITs等替代資產。政策端，杭州放寬限購、重慶取消限售等舉措釋放流動性，但市場對“抄底”時機的觀望情緒濃厚。
行業出路：從規模擴張轉向價值深耕
專家指出，當前調整是房地產回歸居住屬性的必經之路：
品質驅動分化：上海、深圳高端現房項目憑借稀缺性抗跌，而低質房源加速出清，住建部“好房子”標準倒逼行業提質。
土地市場重構價值錨點：北京海淀樹村地塊樓面價拍至10萬+/㎡，杭州錢江世紀城地塊價格倒掛周邊二手房20%，倒逼二手房價重估。
人口與產業重塑需求：一線城市依托人口集聚（如上海一季度二手房成交5.7萬套，同比增47%），而三四線城市面臨“量價雙殺”，昆明、大理等地房價跌破2010年水平。