10月31日，人民銀行官網(wǎng)增設(shè)新欄目“商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率”引發(fā)關(guān)注。北京商報(bào)記者注意到，該欄目公布了最新數(shù)據(jù)：2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

回顧9月29日晚，降房貸、降首付、去庫(kù)存、延期限……一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā)，曾讓市場(chǎng)激動(dòng)不已，尤其是事關(guān)上億人的存量房貸利率下調(diào)，相關(guān)進(jìn)展持續(xù)披露中。

北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處了解到，中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)商業(yè)銀行批量調(diào)整存量房貸利率，目前已基本完成。初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。

此外，自2024年11月1日起，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。那么，未來(lái)房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？重定價(jià)周期又該如何選擇？

超25萬(wàn)億元存量房貸完成下調(diào)

10月31日，北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。

就在10月25日，全國(guó)性銀行曾對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130基點(diǎn)。

“不需要找銀行申請(qǐng)，也不用復(fù)雜的手續(xù)，銀行直接給我降了房貸，每個(gè)月竟然省下來(lái)近1000塊錢！這潑天的‘富貴’，總算讓我接住了。”來(lái)自北京的購(gòu)房者向北京商報(bào)記者說(shuō)道，她的重定價(jià)日在每年的11月20日，這也意味著，隨著年內(nèi)LPR的下降，她的房貸還將在重定價(jià)日迎來(lái)進(jìn)一步的下調(diào)。

初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。不過(guò)，由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將一致，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。

北京商報(bào)記者了解到，目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率也都將降至3.3%，接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

談及對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響，業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者，綜合來(lái)看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調(diào)政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP，地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。

另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。北京商報(bào)記者從某家大行了解到，10月以來(lái)房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。

新發(fā)放房貸利率將保持穩(wěn)定

9月29日中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)曾提出，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

北京商報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。北京商報(bào)記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算，將該偏離幅度約定為30基點(diǎn)。

如何理解？從具體調(diào)整規(guī)則來(lái)看，以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30基點(diǎn)為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52基點(diǎn)，則調(diào)整門檻為-52基點(diǎn)+30基點(diǎn)=-22基點(diǎn)，即所有加點(diǎn)幅度高于-22基點(diǎn)的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30基點(diǎn)，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者，未來(lái)一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30基點(diǎn)，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

“倘若后續(xù)還有購(gòu)房者想進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，那么可以和銀行自行做協(xié)商和洽談。而這個(gè)協(xié)商的規(guī)則這次已經(jīng)做了明確。” 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，宏觀意義看，其有助于進(jìn)一步促進(jìn)存量房貸合同和利率的靈活性，屬于定價(jià)規(guī)則的創(chuàng)新，有助于穩(wěn)定存量房貸規(guī)模。同時(shí)也有助于持續(xù)增強(qiáng)市場(chǎng)信心，因?yàn)楦母锏姆较蚨际墙档瓦€房貸的成本，對(duì)于購(gòu)房者釋放購(gòu)房需求等都有積極的作用。

未來(lái)重定價(jià)周期如何選擇？

對(duì)于重定價(jià)周期，不少購(gòu)房者也極為關(guān)注，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

因?yàn)榇饲叭嗣胥y行公告明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

所謂重定價(jià)周期，是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月LPR所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。此前個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，而11月1日起，則將取消對(duì)房貸重定價(jià)周期最短為1年的限制。

10月31日，各大銀行陸續(xù)發(fā)布存量房貸利率定價(jià)規(guī)則。北京商報(bào)記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。

其中，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

“需要格外注意的是，硬幣也分兩面。如果全國(guó)購(gòu)房的房貸利率大體下行，那么類似3個(gè)月一調(diào)是有好處的。但反過(guò)來(lái)，如果哪天全國(guó)購(gòu)房的房貸利率上行，那么也會(huì)提前加大月供負(fù)擔(dān)的。購(gòu)房者自己需要理解這一點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

有關(guān)專家向北京商報(bào)記者解釋，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。