“滬九條”落地后，6月上海二手房成交量創(chuàng)下近三年來(lái)最高單月成交紀(jì)錄。新房市場(chǎng)受二手房市場(chǎng)帶動(dòng)也有明顯轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)正漸次熱起來(lái)，熱門(mén)盤(pán)再現(xiàn)“日光”。
6月上海二手房成交量創(chuàng)下近三年來(lái)新高
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，6月，上海二手房共計(jì)網(wǎng)簽26374套，環(huán)比增加41.1%。據(jù)安居客上海監(jiān)測(cè)，該網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不僅創(chuàng)下今年新高，更創(chuàng)下2021年6月以來(lái)最高單月成交紀(jì)錄。
創(chuàng)新高的背后，上海于5月底迎來(lái)了一系列樓市政策調(diào)整。
今年5月27日，上海出臺(tái)“滬九條”，其中，限購(gòu)迎來(lái)大力度松綁，外地單身可以在外環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數(shù)量等等，盡可能滿(mǎn)足不同剛需、改善等不同層次的住房消費(fèi)需求。此外，出臺(tái)更大力度的金融支持，上海首套房貸首付比例下降至20%，貸款利率也降到有LPR制度以來(lái)的最低點(diǎn)。
在新政策實(shí)施后，6月份上海二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量顯著上升，月內(nèi)6天單日成交量超過(guò)1000套。從數(shù)據(jù)上看，最后3天網(wǎng)簽量連續(xù)破千套，6月29日更是達(dá)到1210套。安居客數(shù)據(jù)顯示，6月截至29日，上海二手房總成交量已經(jīng)達(dá)到25319套，是自2021年6月以來(lái)首次突破25000套。
顯見(jiàn)的是，新政前后市場(chǎng)變化明顯。據(jù)安居客上海監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，新政之前，上海二手房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)大概維持在日均500套的量級(jí)，周末偶爾達(dá)700-800套的水平，但并未超過(guò)900套。
成交量上行對(duì)價(jià)格的影響目前相對(duì)有限。據(jù)滬上經(jīng)紀(jì)人反饋，目前成交的房源仍以筍盤(pán)為主。以花木板塊為例，有經(jīng)紀(jì)人表示，“成交量上來(lái)了，但價(jià)格還沒(méi)有明顯變化，主要還是當(dāng)前二手房市場(chǎng)的庫(kù)存較高。新政出臺(tái)后，我們有業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)，但并沒(méi)有成交，一部分誠(chéng)意和急售的房源成交周期是比較短的。比如此前成交的一套1300萬(wàn)元左右的房源，掛牌5天即成交。也有一部分客戶(hù)會(huì)因?yàn)闃I(yè)主報(bào)價(jià)無(wú)法達(dá)到心理預(yù)期而去次選板塊挑選，整體而言，買(mǎi)家更愿意接受相對(duì)比較安全的價(jià)格。”
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，6月二手房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，這和政策力度有直接關(guān)系。5月27日“滬九條”政策是近半年以來(lái)調(diào)控尺度最大的一次，因此整體效果也比此前幾次要好。
盧文曦指出，從二手房的市場(chǎng)成交來(lái)看，300萬(wàn)元至500萬(wàn)元的剛需受政策影響明顯，這部分剛需釋放出來(lái)后，變相而言，這部分置換出來(lái)的力量也會(huì)為后續(xù)新房提供客源。根據(jù)監(jiān)測(cè)，新房項(xiàng)目中500萬(wàn)元至700萬(wàn)元區(qū)間段的成交量提升比較明顯，置換力會(huì)逐步向新房市場(chǎng)進(jìn)行切換。與此同時(shí)，千萬(wàn)級(jí)以上的二手房的交易量也有適度的增加。部分置換客戶(hù)也會(huì)盯著1500萬(wàn)元左右甚至更高的新房項(xiàng)目。因此，整體而言，置換的鏈條已經(jīng)慢慢地順暢起來(lái)。
新房市場(chǎng)成交量開(kāi)始上升，多個(gè)熱門(mén)盤(pán)“日光”
可以看到的是，6月新房雖不像二手房般亮眼，但依舊有明顯轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)正漸次熱起來(lái)。
據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，6月上海一手房共計(jì)網(wǎng)簽14118套，環(huán)比上漲約16.71%。其中，6月下半月開(kāi)始新房市場(chǎng)成交量持續(xù)上升，尤其是6月底的新房市場(chǎng)表現(xiàn)出色，連續(xù)兩日成交量都超過(guò)了1000套。
安居客數(shù)據(jù)顯示，6月29日單日新房成交量達(dá)到了1301套，這不僅是自3月31日以來(lái)的最高日成交量，而且也是今年以來(lái)第三高的記錄，僅次于3月30日的1516套和3月31日的1414套。
機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在新政策的推動(dòng)下，上海第七批次8個(gè)新房項(xiàng)目平均認(rèn)購(gòu)率都高達(dá)約156%。此外，6月下半月開(kāi)始新房市場(chǎng)成交量持續(xù)上升。近期觸發(fā)積分的樓盤(pán)數(shù)量開(kāi)始恢復(fù)，即便沒(méi)有觸發(fā)積分的項(xiàng)目，去化壓力也開(kāi)始減小，政策利好開(kāi)始體現(xiàn)在新房成交數(shù)據(jù)上。
“日光盤(pán)”也再現(xiàn)市場(chǎng)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商披露的信息，6月15日，天安1號(hào)二期首批開(kāi)盤(pán)，3小時(shí)勁銷(xiāo)40.28億元，基本售罄；6月26日，新楊思·上園二期116套房源開(kāi)盤(pán)即售罄；6月28日，中海領(lǐng)邸·玖序開(kāi)盤(pán)，232套房源勁銷(xiāo)66億元，首開(kāi)售罄；與此同時(shí)，均價(jià)29.8萬(wàn)元/平方米的中海·順昌玖里&恒昌玖里49套風(fēng)貌別墅同樣首開(kāi)售罄。
盧文曦提到，整體而言，新房市場(chǎng)受供應(yīng)牽制，成交量暫時(shí)沒(méi)有二手房升得那么快，但相信后續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力量仍在累積中，一旦供應(yīng)跟上，成交量也會(huì)有明顯的變化。
上海中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，“5.27政策”幾乎涵蓋樓市各個(gè)領(lǐng)域，釋放剛需和改善需求。所以大概率下半年不太可能再有如此大力度的政策。當(dāng)然，也正因?yàn)檎邇?nèi)容多，有些內(nèi)容是總覽性質(zhì)、原則性質(zhì)的表述，后續(xù)會(huì)對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行完善和細(xì)化，一一落實(shí)相關(guān)內(nèi)容，促進(jìn)樓市平穩(wěn)運(yùn)行。從上海樓市調(diào)控力度來(lái)看也是最嚴(yán)的地方，手里還有不少政策儲(chǔ)備，若有需要，后續(xù)會(huì)繼續(xù)落地，但大概率是明年。